上海小区选聘或解聘物业公司要走什么程序？业主大会怎么表决？

一、法律定性：属于业主共同决定的事项

选聘和解聘物业服务企业，在《民法典》第二百七十八条列举的业主共同决定事项中属于第四项，与使用维修资金、选举业委会等并列。它是业主的专属权利，物业公司或个别业主都不能自行决定更换或留用。

二、表决比例：过半数即可

选聘和解聘物业属于"一般事项"，表决门槛是：

• 参与门槛： 专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决；
• 同意门槛： 经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意。

注意它不需要四分之三——四分之三是针对筹集维修资金、改建重建、改变共有部分用途或利用共有部分经营这三类事项。这是很多小区容易搞混的地方。

三、完整程序：九个步骤

以选聘为例，一个规范流程通常包括：

1. 准备启动。 业委会（未成立时由居委会在街镇指导下）决定启动选聘或续聘工作；
2. 拟定方案草案。 根据小区管理规约、业主大会议事规则和实际情况，拟定选聘方案；
3. 公示并征求意见。 方案草案公示征求意见（一般不少于 7 天）；
4. 完善方案。 根据意见修改完善，必要时再次公示；
5. 议题会前公告。 将拟提交表决的方案作为业主大会议题，会前公告（一般不少于 3 天）；
6. 召开业主大会表决。 可采用集体讨论、书面征求意见、互联网投票或线上线下相结合的方式；
7. 公布表决结果。 记录参与面积、参与人数、同意面积、同意人数四项数据并公示；
8. 组织实施选聘。 根据表决结果，通过公开招标、邀请招标等方式选聘新的物业服务企业；
9. 签订合同并备案。 与中标的物业服务企业签订物业服务合同，并在物业监管平台进行网签备案。

四、2026 年新规带来的三个变化

2026 年 11 月 1 日起施行的《上海市住宅物业管理规定》修改决定，对这类事务有三处直接影响：

• 业主大会可以通过互联网方式召开，减少对线下到场凑人数的依赖；
• 可以选举业委会候补委员，正式委员退出、失格或长期不履职时按顺序递补，避免因个别人退出而整套流程重来；
• 新增物业治理委员会制度，业委会选不出或换届卡住时由街镇组建临时补位（详见记录 44）。

同时，新规明确业委会委员有禁止行为（如拒绝或拖延移交文件印章、擅自使用印章、伪造表决票和签名、收受建设单位或物业利益等），出现这类情况街镇可责令业委会提请业主大会处理，处理前可先中止其履职并公示。

五、专业咨询能帮什么

选聘和解聘最容易出问题的不是"选谁"，而是程序是否走全、留痕是否完整。我们可以协助拟定选聘（续聘）方案、设计表决规则与票样、组织公示与表决、对接招标代理并完成合同签订与备案。上海科博商务发展有限公司深耕上海物业治理与招投标咨询 20 余年。

如在上海有物业选聘、续聘或解聘咨询需求，可直接联系上海科博商务发展有限公司，电话 021-68880506。